موضوع : بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی
چکیده
میدانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـادة 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدنی که مقرر میدارد اگر عقد اجارهای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است منعقد میشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهای دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور کلی میتوان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة 468 را تعدیل نمود که میتوان به مادة 507 توسل جست. این ماده میگوید«در اجارة حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»
مقدمه
اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم میبخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علیرغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.
امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یک رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر کدام سعی میکنند تا کفة ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی میکند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی میکند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر میشود؛ به طوری که سعی میکنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمتآمیز فراهم کنند.
در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کمرنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیلة‌قوانین اداره میشود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شدهای که موجر و مستأجر فقط میتوانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاکم باشند.
عقد اجاره، از عقود معین است. کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژهای دارد که دیگر عقود فاقد آن است. یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند. یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟
از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشیدهاند، موضوع را در سه مبحث بررسی میکنیم.
مبحث اول، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکردهاند، اختصاص یافته است.
مبحث دوم، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کردهاند، میپردازد.
در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی میشود.
تعداد صفحات:40
بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی